广州北站中旅免税综合体项目现场，商业体外侧搭建起了脚手架。
从广州北站出发，往东经过一条名叫站前路的街道，即到了正在建设的广州北站中旅免税综合体。项目四周，除了一侧是重要交通枢纽之外，周边多是低矮的商铺及高低不一的老旧居民楼。因为有项目正在施工，各类运输车成为这里的“常客”。
2021年，广州市花都区政府和中国旅游集团投资运营有限公司达成协议，向外透露将在北站东广场打造一个包含市内免税店在内的免税综合体，项目于当年年底开工，计划于2025年投入使用。南都记者近日在现场看到，除了两栋高层住宅即将封顶外，商业体进展相对缓慢。
不仅可能无法按时投入使用，北站免税店或也将“泡汤”。40公里外的珠江新城国际金融中心，一楼已立起了市内免税店即将开业的预告牌，广州获批的唯一一家市内免税店将在此亮相。由于免税店是强政策性商业体，需要国务院批准方能增设，所以，北站市内免税店很可能只停留在概念层面。免税店计划为什么会落空?错过市内免税店对花都意味着什么?广州北站能级提升瓶颈何解?围绕上述问题，南都高质量发展研究院新质生产力大调研课题组展开了走访调研。
投资136亿元 以TOD+免税IP综合开发模式建设
广州北站是京广铁路主线上的一站，位于花都老城区，和国内众多早期火车站一样，交通枢纽的流量带来商业繁荣，上世纪90年代，这里已是花都的商业中心。随着城市扩展和推进，一批批业态更新、规模更大的商业体出现，广州北站一带也成为了老旧商业区的代表，缺乏大规模的高端商圈。
近年，TOD(transit-oriented development，以公共交通为导向的开发)模式兴起，带动周边城市、商业发展。2020年，新建的花都站投入使用，和北站一起组成了新的综合交通枢纽。这一重要铁路枢纽直线距离白云国际机场仅10公里，交通优势明显，附近一带承载着广州空铁融合发展示范区建设的重要任务，花都希望通过新的开发模式复兴北站的商业以及提升周边的城市能级。
免税经济有促进消费、旅游的重要作用。恰逢当时海南离岛免税火热出圈，业界关于市内免税店将是下一个免税市场蓝海的呼声和期待很高，“市内免税”进入花都视野。花都期待抓住免税业发展的东风，在北站附近落地市内免税店，以TOD+免税IP的综合开发模式建设城市新地标。
花都相中了中国旅游集团子公司中国免税品(集团)有限责任公司(下称中免)，中免不仅具备市内免税店的经营资质，还是国内免税行业的龙头。由于花都乃至整个广州都没有具备资质的企业，所以花都想与有着丰富经验且有资质的免税企业联手落地一个市内免税店，并借此机会打造“免税之都”。
花都有想法，中免有意愿。彼时，中国旅游集团有限公司和中免正处于业务扩展的关键期，除了广州之外，还和包括成都等在内的多个城市签订合作协议，希望通过拿到优质地块打造城市免税综合体项目。这些项目的建设不只是市内免税店，还涵盖酒店、住宅等多种业态，免税只是核心“卖点”。可以说，通过稀有的运营资质作为运营核心，以此打开更广的业务市场，这是中免对各大城市具有吸引力的原因，既符合企业利益，也与各城市对免税店的布局、推动消费升级的规划不谋而合。
2021年，中国旅游集团投资运营有限公司拍下广州北站东广场地块，计划打造大湾区首个以免税IP为核心的城市文旅休闲商业综合体，项目于当年年底开工。按照规划，广州北站中旅免税综合体项目总占地面积约9万平方米，总建筑面积约60万平方米，总投资预计136亿元。值得关注的是，免税综合体项目不只有一个商业体建筑，还有多栋住宅、办公楼等。其中，商业体建筑的目标是打造一个包含市内免税店在内的超级商业体，计划于2025年开业。
走访
商业楼主体工程未完工，销售人员称“不知道明确的建成时间”
开工建设3年多，项目进展如何?5月底，南都记者在现场看到，施工地四周均被围墙遮挡，从标着“广州北站东广场商住项目二标段”的大门往内看，有多台吊机正在工作，地面堆积了大量沙土，其中有两栋高层建筑已成规模，主体结构成型，外墙砌筑工程基本完成。有建筑工人表示，这两栋建筑超40层，主体结构估计在明年建好。
根据广州市规划和自然资源局公示的项目总平面示意图，该两栋建筑为住宅楼，拟建45层。销售人员称:“其中一栋预计在明年交房，另一栋预计2027年7月前交房。”除了高层建筑外，示意图上的商业体建筑也开始了建设。
现场可见，商业体外侧搭建起了脚手架，不时传来敲击声及施工产生的轰鸣声。和两栋住宅相比，商业体建筑主体结构尚未完全成型。南都记者2024年2月在花都区高质量发展大会上采访项目相关负责人时了解到，根据项目建设安排，将先建设完成部分住宅楼，商业体则会在后续跟进。
目前，住宅和商业体均未有楼栋投入使用。南都记者查询发现，广州市规划和自然资源局于去年发布过该项目的规划调整方案，其中商业体方面，原来4层高的商业楼调整为两层，并于项目内再新增建筑层数为两层的商业楼。根据南都记者现场走访，商业楼主体工程未完全完工，按照目前施工进度，2025年建成并投入使用的可能性较小。
对于项目是否能按照计划投入使用，南都记者致电项目建设单位中旅(广州)实业发展有限公司，对方表示“相关情况暂不对外公布”。现场的销售人员表示:“我们也不知道明确的建成时间。”
分析
市内免税店最好选址在交通便利的重要商圈和景点集聚区
自从广州北站要建市内免税店的消息传出后，业内对此很是期待，这有可能填补广州市内免税店的空白。但最终北站大概率与市内免税店无缘，也即商业体建成后无法开设免税店，只能用于打造其他商业场景。
2024年8月，财政部等多部门发布通知，完善了市内免税店政策，广州获批设立一家市内免税店。今年5月，岭南控股、广百股份、白云机场相继发布公告称，为共同开拓广州市内免税店免税业务，中免集团、广百股份、岭南控股和白云机场拟共同投资设立中免市内免税品(广州)有限公司(暂定名)，运营广州市市内免税店相关业务，地址为广州国际金融中心一层。
“免税业实行国家特许经营，免税店的开设需要国务院批准，去年广州只获批新建一个市内免税店，地址确定在国金中心。后续广州北站再要运营就不太可能，起码短时间内政策不允许。”一位不愿透露姓名的业内人士黄先生说。
为什么北站的市内免税店计划会落空?和上述提到的免税店具有特许经营性质外，也与市内免税店的发展规律有关。广东白云学院应用经济学院院长、广东省商业经济学会会长王先庆表示，市内免税店最好选址在交通便利的重要商圈和知名旅游景点集聚区域，由此更好地吸引游客、发挥促进消费作用。广州市内免税店落户国金中心，无疑是综合考虑多种因素后的结果，也是一个较为理想的选址。
南都记者了解到，国际上成功的市内免税店也多位于市中心，比如韩国作为全球市内免税业务发展的标杆典范，其市内免税店大多设立在城市的核心区域。国金中心是广州的地标性建筑，具有极高的知名度和影响力，对国内外游客形成了强大的吸引力。周边区域是高端商务活动的集中地，与市内免税店的商品定位和目标客户高度契合。此外其所处的天河路-珠江新城商圈，在城市经济发展和消费升级中扮演着关键角色，也利于发挥免税店促进消费的协同效应。在只获得一个开设资质后，广州决定将选址放在国金中心。
在黄先生看来，花都对市内免税店的估计过于乐观了，可能对其发展规律研究不够深入，以为引入了有资质的企业签订协议就能开设市内免税店，其实不然，每一家免税店都需国务院批准，再加上当时市内免税店新政策还未出台，北站项目落地并非板上钉钉的事，存在很大变数。最终的结果对企业而言并无损失，中免依旧获准在广州运营市内免税店，其集团投资的广州北站综合体项目也继续建设运营，只是花都错失广州首家市内免税店，无法兑现此前打造大湾区首个免税综合体的承诺。
探讨
错过市内免税店对花都意味着什么?
广州北站周边以社区型、日常家庭消费为主的商业项目居多，除花都广场商圈初具规模外，尚未形成其他集中商圈。北站免税综合体承担着建设花都商业新地标、打造世界级项目的希望，市内免税店无法落地，也就不能再以免税为IP来打造商业形态，花都也错失一次打造大湾区独一无二的商业场景机会。
值得一说的是，市内免税店是非常稀缺的商业资源，全国至今只获批了20多个。由于免税二字的吸引力，其对活跃旅游、消费市场，促进消费回流有着十分重要的作用。在市内免税店无法落地后，北站一带在引入更多国际品牌、打造商业新地标、旅游消费新名片方面陷入被动。曾经被寄予厚望的项目，由于进度问题和规划落地之间的鸿沟，将延缓北站与周边城市能级提升的步伐。
不过，广州北站中旅免税综合体仍在建设中，虽不一定能落地市内免税店，但商业体的建成对丰富周边商圈形态，提供更多消费场景有着重要作用。黄先生表示:“此前对外公布的要以免税为IP，短时间内不大可能，但项目可以调整运营策略，结合北站空铁枢纽的优势打造全新的商业形态，吸引周边居民以及游客前往消费。”
南都记者发现，花都区对广州北站中旅免税综合体的相关表述也有所改变，成了广州北站商业综合体项目，对项目的建设目标也调整为通过“站城产居”一体化开发，构建“消费+高端居住+智慧交通”的产城融合新范式，免税IP不再被重点提及。
广州北站能级提升瓶颈如何破解?
在花都区的规划中，北站以及周边的改造不只是物理升级，更是城市能级的全面跃升。这些建设内容既包括北站规模的扩大，还有周边城市更新以及新商业体的建设，北站免税综合体是要建成国际一流标准、震撼世界的项目，对标国内外相对成熟的TOD项目。
从商业发展来说，广州希望有更多的市内免税店，但政策明确广州只开设一家，选址在珠江新城，业内人士分析，这一定程度上反映出北站在商业资源上的竞争弱势，也体现出区级的目标和全市统筹上的分歧。由于周边高端商业占比不足，商业价值挖掘不足，北站一带暂时难以形成枢纽经济效应。
北站的枢纽能级，也还未达到既定目标。花都希望通过不断升级改造，使得北站发展成为集普铁、高铁、城轨、地铁等多种交通方式于一体的大型综合交通枢纽，为城市的交通与发展注入新动能。虽然目前已基本实现，但随着新白云站的建设，北站始发和停留的客列班次并未如花都规划的那么多，在广州市层面的交通规划中，定位依旧停留在“五主四辅”铁路客运枢纽体系中的“四辅”之一，承担的是区域交通集散功能。此外，北站与大湾区其他主要交通枢纽的衔接还不是很通畅，难以实现高效联运，也一定程度削弱了其作为区域枢纽的辐射力。
黄先生指出，北站发展若想破局，需建立更高级别的协调机制，争取政策突破。周边的交通网络布局需要继续优化，并强化和其他枢纽的衔接。要做好商业规划和定位，打造与交通融合的枢纽经济区，激活广州北站的发展潜力，带动广州北部乃至整个大湾区的协同发展。
花都离现代高端商圈还有多远?
花都以制造业闻名，有着“中国汽车之都”“中国皮具之都”“中国化妆品之都”等响亮的头衔。但提及商业发展，人们的目光很少投向广州北部，虽然在2019年广州市商务局评出的15个“夜经济”集聚区和2024年认定的15个首批都会级羊城夜市先行区中，花都都占有一席，但和中心城区的商圈相比，在国际品牌入驻率、商业载体的能级、消费规模和知名度等方面仍有不少差距。
近年来，花都人口数量持续增加，2021年公布的人口七普数据显示，常住人口为164.24万人，10年增长73.78%，年平均增长率达5.68%。这几年花都的常住人口也一直保持增长势头，2024年末为175.06万人，稳定排在全市第五。不断增加的人口对新商业业态有着巨大需求，再加上拥有北站和白云机场双枢纽，是大湾区联系全国、连通世界的桥梁和纽带，花都认为需要打造一个湾区北部的高端消费新地标，进而助力枢纽之城的建设。
但纵观花都的商业尤其是高端商业发展，仍存在几个明显问题。虽然拥有空铁双枢纽，却在将流量转化为留量的过程中仍有不足，国际消费资源集聚度不够，国际高端品牌和首店经济等发展不够，其消费仍以本地消费为主，未能充分利用双枢纽的流量优势。其次，花都的商业综合体仍以传统为主，缺乏沉浸式消费场景和现代化的高端商业体。再者，花都在商业氛围的打造方面仍显不够，文化IP比如皮具城、文旅城等尚未形成全球认知度。
本来广州北站市内免税店的建设承担着突破上述瓶颈的希望，但在无法落地后，其免税经济的打造、世界级商业项目的建设计划被推后。王先庆认为，花都当下要做的是政策创新和流量转化的提升，建议进一步改善全区商业环境，完善基础设施建设，营造商业氛围，聚集商业人气。
城市规划需充分考量政策可行性
从签约时的雄心壮志，到如今商业体建设缓慢、免税店或成泡影，广州北站中旅免税综合体的命运转折令人惋惜。这个原本承载着花都商业升级厚望的项目，如今因多方因素无法达成最初对外的承诺，暴露出城市商业规划与落地执行之间的鸿沟。
作为强政策性商业体，免税店的审批权限在国务院，区域商业规划的竞争实际上是政策资源的博弈。当珠江新城凭借核心区位优势率先获得免税店资源，北站市内免税店落空几乎成为必然。
对于花都而言，错过市内免税店不仅是一次商业机会的流失，更延缓了北站打造枢纽经济的步伐。免税店作为吸引高端消费、促进消费提升的重要引擎，其缺失使花都建设世界级项目的愿景泡汤，北站的能级提升也再遇波折。
这一事件给城市规划敲响警钟。在追求“高大上”项目时，需充分考量政策可行性与落地执行力。市内免税店的稀缺性决定了其选址必然向核心地段倾斜，非中心区域若想分一杯羹，必须提前布局政策资源、优化配套设施。同时，与企业在项目签约前，应加强政策研判与风险评估，避免因规划失当导致资源浪费。
未来，花都亟须重新审视区域商业定位，探索免税店之外的特色商业路径，助力广州北站枢纽经济建设。而免税综合体项目的后续走向，不仅考验政企双方的智慧，也将成为观察城市商业规划科学性与灵活性的重要样本。
南都调研 总第737期
统筹:冯芸清 李欣
采写/摄影:南都记者 蒋臻 何茵桃
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